Здрастуйте! у цій статті ми розповімо про управління нерухомістю.

сьогодні ви дізнаєтеся:

  • відмінні риси управління нерухомістю як виду бізнесу;
  • як заробити на управлінні нерухомістю;
  • і як уникнути найчастіших помилок.

Інвестиції в нерухомість-один з найпривабливіших видів вкладень в росії. На відміну від усього світу, де балом правлять інші, більш ліквідні активи, населення нашої країни віддає перевагу стабільності більш високого прибутку. Але незважаючи на простоту, на перший погляд, отримувати дохід від володіння нерухомістю для непідготовленої людини може виявитися важким завданням. Саме для таких випадків існує управління нерухомістю.

Що таке управління нерухомістю

Зараз управління нерухомістю стає все більш і більш популярним на території росії. Це пов’язано з тим, що незважаючи на кризу і наступний за ним важкий вихід, нерухомості стає все більше.

Ні для кого не секрет, що найпопулярнішим вкладенням у фізичних осіб в росії залишається покупка нерухомості. У той час як бізнесмени вкладають свої гроші в комерційні будівлі, які принесуть орендарям прибуток, то звичайні громадяни віддають перевагу житлу, з отриманням прибутку у вигляді зростання вартості і орендних платежів.
Якщо з житловою нерухомістю більшість громадян так чи інакше можуть впоратися самі, але так їх чекає менша вартість і набагато менша привабливість об’єкта для потенційних клієнтів, то для управління комерційною нерухомістю буде потрібно залучення дійсно знаючих фахівців. Тепер про те, що ж таке управління нерухомістю.

Сам термін управління нерухомістю можна трактувати у вузькому і широкому сенсі. Почнемо з більш вузького.

управління нерухомістю у вузькому сенсі – виконання всіх операцій з нерухомістю в інтересах власника.

у ці операції входить:

  • підтримання стан будівлі;
  • пошук орендарів;
  • стягнення орендної плати;
  • залагодження всіх конфліктів.

При цьому варто враховувати, що співпрацювати з керуючою компанією може як фізична особа, як власник найчастіше житлової нерухомості, так і об’єднання людей, які володіють комерційною нерухомістю.

Підхід в обох випадках також буде абсолютно різний. У першому випадку від керуючої компанії потрібно оцінити нерухомість, узгодити з власником всі деталі, виставити ціну і знайти клієнтів на знімання житла. За такі операції передбачена разова комісія.

При роботі з юридичними особами або впливовими бізнесменами, які володіють комерційною нерухомістю, на плечі керуючої компанії може лягти і додаткове завдання в рамках приведення до готовності приміщень. Це може бути як початкове облаштування будь-якого офісу або складу, так і повний ремонт за погодженням з орендарем.

Для того щоб працювати з комерційною нерухомістю потрібно набагато більше знань і вкладень, в порівнянні з житловою. Як мінімум буде потрібно клієнтська база, а також хороший оцінювач, які допоможуть правильно визначити цінність і знайти клієнта.

При цьому на плечі керуючої компанії також лягає і робота з обслуговуючим персоналом будівель або споруд. Найчастіше це бувають клірингові компанії, які надають свої послуги, а також інші допоміжні співробітники, які здійснюють технічну підтримку споруд.

Також управління нерухомістю має і широкий сенс.

управління нерухомістю в широкому сенсі – діяльність всіх структур з управління ринком нерухомості в цілому і приватними об’єктами зокрема. Головний орган управління нерухомістю-держава, яка встановлює нормативно-правову базу, яка регулює відносини в галузі купівлі-продажу нерухомості. Наступним суб’єктом управління нерухомості буде сам ринок нерухомості, а також фірми і портали, які надають до нього доступ. Вони теж формують свій “порядок” регулювання всіх угод і наступних взаємин.

Управління нерухомістю в широкому плані-поступово звужує піраміда регуляторів, які тим чи іншим чином впливають на ринок і подальше використання нерухомості, з метою дотримання всіх інтересів, як продавця і покупця, так і орендодавця і орендаря.

В рамках даної статті ми будемо розглядати управління нерухомістю у вузькому сенсі, адже саме воно цікавить власників, а також людей, які цікавляться роботою в цьому напрямку.

трохи про те, чому управління нерухомістю відмінно підходить для власників:

  • дозволяє економити час;
  • підвищення попиту на нерухомість;
  • вирішення всіх проблем з юридичною стороною питання;
  • збереження майна.

Всі ці плюси-наслідок роботи професіоналів. Так як у них часто є вихід на великі бази потенційних клієнтів, а також налагоджені взаємодії з більшістю рекламних майданчиків, оголошення про те, що є нова пропозиція для оренди побачать багато зацікавлених клієнтів.

Завдяки тому, що рекламне оголошення грамотно подадуть, представивши всі позитивні сторони, підвищиться і конкурентоспроможність вашої пропозиції.

Робота з компаніями управління нерухомості-відмінна здатність створити дійсно пасивний дохід. Від власника потрібно тільки вказати компанії про те, що він хоче отримати і в які терміни.

Вона представить йому перелік витрат, які буде необхідно понести під час приведення до готовності нерухомості, а також рахунок за свої послуги. За вирахуванням цих комісійних, власник буде отримувати свій прибуток після закінчення кожного періоду, не докладаючи до цього зовсім ніяких зусиль.

Види управління

1 продовжимо теоретичне вивчення такого аспекту, як управління нерухомістю.

виходячи з двох смислів, можна виділити два види управління нерухомістю:

  1. внутрішнє управління . Здійснення управління всередині ринку нерухомості. Регулюючими документами будуть: кодекси, статути, правила, договори та ін.
  2. зовнішнє управління . Здійснення державного управління ринком нерухомості. Інструментом цього управління будуть державні нормативні акти.

механізми впливу на нерухомість:

  • . Воно буває прямим і непрямим. Пряме виражається в створенні нормативної бази, веденні реєстрів нерухомості, встановленні відповідальності, регулюванні договір та інших операціях. Непряме виражається у формуванні оподаткування, створенні цільових держ. Програм;, діяльністю в житлово-комунальній сфері.
  • громадський вплив . Воно виражається в реакції всіх учасників ринку нерухомості на будь-які операції;
  • управління комерційною та житловою нерухомістю .

Всі ці механізми прямим або непрямим чином впливають на положення цілого ринку нерухомості, так і на ціну окремо взятого об’єкта. Це потрібно враховувати для того, щоб максимально коректно формувати завдання для керуючої компанії, з боку власника, і оперативно і грамотно виконувати завдання з боку компанії. Розуміння механізмів впливу на ринок нерухомості дає ключ до аналізу тенденцій розвитку, а також перспектив ринку і окремо взятого його суб’єкта.

Основні напрямки та завдання управління нерухомістю

тепер про завдання, які ставить перед собою керуюча фірма:

  • дотримання інтересів клієнта;
  • постійне поліпшення позицій об’єкта на ринку нерухомості, тим самим збільшуючи вартість і максимізуючи прибуток;
  • оптимізація всіх витрат по експлуатації об’єкта нерухомості;
  • проведення ремонтних робіт;
  • юридичне оформлення угод;
  • пошук і переговори з потенційними орендарями;
  • при необхідності – процедура страхування нерухомості;
  • 6 взаємні фінансові розрахунки.

Ми бачимо, що всі функції не тільки по юридичній, а й технічній стороні питання управління нерухомості повністю лягають на плечі компанії. При цьому на першому місці стоїть все ж дотримання вимог клієнта, які він встановлює ще на початку співпраці з компанією з управління нерухомості. Основний напрямок в якому працює фірма-встановленняНерухомість.

Робота з комунальними платежами

Своєчасно оплачувати комунальні рахунки – також одне із завдань керуючого. Часто цю функцію перекладають на орендарів, але як і у випадку з оплатою, постійний контроль також необхідний. У разі виникнення заборгованостей, попит буде не з тих, хто знімає нерухомість, а з того, хто нею керує.

Саме тому варто зберігати всі чеки і квитанції по оплаті комунальних платежів. У разі виникнення спірних ситуацій або навіть розглядів з комунальними службами, можна вчасно надати потрібні документи власнику.

Виселення орендарів

Договір оренди укладається на певний строк. Після його закінчення потрібно переукладити новий договір на більш тривалий період часу або виселити поточних мешканців. Перший варіант передбачає укладення абсолютно нової угоди. У другому потрібно залагодити всі фінансові питання і розпрощатися.

Прибирання приміщення

Після того як мешканці були виселені, перед тим як шукати нових, потрібно прибрати приміщення. Це дуже важливий етап, який підвищить вартість нерухомості в очах майбутніх орендарів. Забиратися не потрібно самостійно, для цього потрібно лише звернутися до клінінгової компанії. Всі витрати лежать на власника, важливо лише зберегти чеки і квитанції.

Організація ремонту

Якщо внаслідок експлуатації виникла будь-яка несправність, наприклад, в сантехніці або проводці, потрібно організувати дрібний ремонт. Всі витрати також лежать на плечах власника, але при цьому виклик фахівців і контроль за ремонтом буде здійснюватися керуючим. І також як у випадку з прибиранням приміщення, потрібно зберегти чеки і відзвітувати про витрати.

Складання та подання звітності

У договорі з власником нерухомості повинні бути вказані форми і терміни звітності, які надаються керуючим власнику нерухомості. Часто вона надається після закінчення зазначеного в договорі періоду, і якщо він довгий – раз на квартал\півріччя\рік.

Це дозволяє власнику чітко стежити за тим, як виконуються умови договору і його побажання, а для керуючого це ще один спосіб проаналізувати поточну ситуацію і відстежити прибутковість.

Як ви можете бачити, управляти житловою нерухомістю-завдання середньої складності. Один з найважливіших пунктів-уважно дотримуватися умов договору і неухильно слідувати інтересам свого клієнта, навіть врозріз з інтересами орендарів.

Управління комерційною нерухомістю – процес складніший, що вимагає набагато більшого досвіду, знань, умінь і зв’язків.

Почати відразу з забезпечення прибутку від приміщень для бізнесу навряд чи представляється можливим через первісного відсутності клієнтської бази. При цьому недостатність знань може зіграти злий жарт як з керуючим, так і з власником, кожен з яких втратить значну частку прибутку.

Саме тому приступати до комерції потрібно тільки після декількох успішних років роботи з квартирами і будинками.

Поширені помилки новачків

тепер поговоримо про те, які помилки роблять новачки, і як їх можна і потрібно уникати:

  1. передача ключів до отримання грошей . Це одна з найпоширеніших помилок, яка часто призводить до недобросовісних клієнтів, поломок в квартирі і проблем з сусідами. Важливо пам’ятати старі принцип: вранці гроші – ввечері стільці. Він, можливо, в декількох випадках змусить упустити прибуток, але в набагато більшій кількості ситуацій збереже фінанси.
  2. відсутність договору . Як з власником, так і з орендарем. Потрібно завжди юридично оформляти всі свої послуги. Це робиться для того, щоб отримати важливі гарантії того, що всі раніше обговорені умови будуть дотримані. Про те, як важливо оформити контракт говорилося вище.
  3. укладення контрактів з неплатоспроможними орендарями . Поширений приклад: потенційний клієнт, каже що він фрілансер і йому потрібна квартира, але зараз немає вільних грошових коштів. Обіцяючи заробити і оплатити проживання в квартирі, він оформляє договір і після закінчення заздалегідь обумовленого терміну не надає грошових коштів. Такі ситуації дуже поширені, але з досвідом керуючі відрізняють платоспроможних клієнтів з першого погляду.

Висновок

Резюмуючи все вищесказане, можна зробити простий висновок:

Управління нерухомістю один з інструментів, який може полегшити власнику отримання прибутку від об’єкта інвестицій. Керуюча компанія займається всіма питаннями, які стосуються отримання прибутку, а власнику перераховуються тільки грошові кошти.

Здавати нерухомість керуючим компаніям-ідеальний спосіб створення пасивного доходу, який вимагає мінімальних вкладень часу і сил.